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不動産鑑定評価業務

投資リスク管理

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が実施する不動産の価格調査です。

かえでキャピタルマネジメントは、会計事務所系の不動産鑑定業者であることから、 物件の収益性(事業キャッシュ・フロー)に着目した鑑定評価を中心に、 他の鑑定業者が苦手とする鑑定評価を専門的に実施しています。

特徴

  • 事業用物件から発生するキャッシュ・フロー(事業CF)をベースとした、 収益還元法を実施
  • 評価対象となる物件が含まれるセグメントに関するの事業計画の作成を実施
  • バルク評価のシステムを有しているため、大量物件を一括して評価

評価実施の流れ

  1. 評価物件に関するお問い合わせ(お客様サイド)

    まずは、不動産鑑定評価を依頼する物件について、お気軽にご連絡下さい。
    お問い合わせページ


  2. 見積書の送付(弊社サイド)

    物件の内容、評価方法に応じて、見積書を送付致します。
    なお、弊社内での受託可否について審査があり、 受託不可能な不動産評価については、不動産鑑定評価をお受けすることができません。
    全ての鑑定評価を受託できる訳ではありませんので、ご了承下さい。


  3. 不動産鑑定評価の依頼(お客様サイド)

    見積金額が特に問題なければ、不動産鑑定評価を実施します。
    現在は、不動産鑑定評価ガイドラインに従って、不動産評価を依頼する場合には、 『価格等調査業務依頼書兼承諾書』という書類を提出する必要があるため、 下記のような書類をご提出頂く必要があります。
    押印後の書面を2部、弊社宛に送付頂きます。
    『価格等調査業務依頼書兼承諾書』のサンプル


  4. 承諾書・確認書の発送(弊社サイド)

    2部送付頂いた依頼書に基づき、弊社から業務受託を行う旨の『承諾書』の箇所に押印を行い、 1部をお客様に返信致します。
    また、不動産鑑定評価の対象を明確化するため、『業務の目的と範囲等の確定に係る確認書』 を弊社から発送致します。
    『確認書』のサンプル


  5. 資料のご依頼(弊社サイド)

    上記の手続が完了した後、不動産鑑定評価の実施が可能となります。
    鑑定評価を実施するにあたって、対象不動産に係る資料を入手する必要があるため、 資料依頼リストを提出いたします。
    『依頼資料』のサンプル


  6. 資料の準備(お客様サイド)

    弊社からご依頼させて頂いた資料をご準備頂き、下記の住所に送付して頂きます。
    【宛先】
    〒107-0052 東京都港区赤坂二丁目11番13号 COMMON AKASAKA8階
    株式会社yenbridge
    不動産鑑定部 不動産鑑定士 桂田宛


  7. 不動産鑑定評価の実施及び評価書ドラフトの作成(弊社サイド)

    受領した物件に関する資料を基に、不動産鑑定評価を実施します。
    通常、正式な不動産鑑定評価の場合、2週間程度の作業時間が掛ります。
    不動産評価額の概算値を算定した後、お客様にご連絡致します。 評価額に特に問題がなければ、ドラフトの作成に取り掛かります。
    ドラフト作成が一旦終了した段階で、下記のような不動産鑑定評価書のドラフトを送付致します。
    『不動産鑑定評価書』のサンプル


  8. 不動産鑑定評価書の正本版のご提出(弊社サイド)

    ドラフトを送付した後、内容をご確認いただき、 特に問題なければ不動産評価書の正本版を作成します。
    弊社の報告書の製本方式は、報告書の差替えを防ぐため、 シュアバインド製本とさせていただいております。

評価に必要な資料

不動産評価を行うにあたって、ご依頼させて頂く資料は、下記の通りです。
不動産鑑定評価を円滑に行うため、弊社に業務を依頼される前に、資料の準備をお勧めいたします。

■ 不動産評価で必須の資料

  • 物件概要書
  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 地積測量図
  • 賃貸借契約書、覚書等(賃貸物件の場合)
  • 管理規約
  • 固定資産税評価証明書又は課税通知書
  • 竣工図面
  • 建物図面
  • 建築確認通知書・検査済証

■ 提出可能であればご用意頂きたい資料

  • 不動産鑑定評価書等
  • レントロール
  • PMレポート
  • エンジニアリングレポート

不動産鑑定評価において算定する価格の種類

不動産鑑定評価による価格の種類には、「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格」の 4種類があります。

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、価格の統制などが加えられず、 合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことです。

不動産の鑑定評価では、通常はこの正常価格を求めることになっていますが、上記の合理的な場合とは、以下のような状況を指します。

  • 市場参加者が自由意思よって自由に市場に参加、退出できること
  • 売り急ぎや買い進みなど、特別な動機がない状態であること
  • 対象となる不動産が、相当の期間において市場に公開されていること

すなわち、競売を行う場合など、早期売却を前提とする場合は、正常価格を用いることはできません。

限定価格

限定価格とは、ある不動産をほかの不動産とを併合して取得したり、その一部分を取得したりするときに、表示されるその適正価格をいいます。

以下のような場合に、通常利用します。

  • 借地権者が底地の併合のために行われる売買に関連するケース
  • 隣接不動産の併合のために行われる売買に関連するケース

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、早期売却を前提とする場合など、 法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における 不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。

以下のような場合に、通常利用します。

  • 民事再生法による評価目的のため、早期に売却する条件下での鑑定評価を行う場合
  • 会社更正法による更正目的の財産の鑑定評価を行う場合

特殊価格

特殊価格とは、一般的に市場性のない文化財などの不動産について決められる不動産価格をいいます。

不動産の正常価格とは、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格として 定義されていますので、文化財などの場合は、本来この定義に従えば正常な価格を算出することは困難です。
そこで、その利用状況などを前提とした不動産の経済価値を適正に表示することをもって特殊価格とします。


取扱案件

  • ジャスダック上場企業の事業用収益物件
      ジャスダック上場企業の保有する事業用物件(パチンコ店)の事業収益による不動産鑑定評価

  • 東証一部上場企業が保有する事業用収益物件
      東証一部上場企業が保有する事業用物件(物流施設、倉庫)の事業収益による不動産鑑定評価

  • パチンコ運営会社が保有する事業用収益物件
      中堅パチンコホール運営会社(非上場企業)の保有する事業用物件(パチンコ店)の事業収益による不動産鑑定評価

  • 医療法人グループが保有する事業用収益物件
      医療法人グループの保有する事業用物件(総合病院、クリニック、薬局)の事業収益による不動産鑑定評価

  • 生鮮食品卸業者が保有する事業用収益物件
      生鮮食品卸会社(上場企業グループ)の保有する事業用物件(テナントビル)の事業収益による不動産鑑定評価

  • 医療法人グループが保有する事業用収益物件
      医療法人グループの保有する事業用物件(保育園)の事業収益による不動産鑑定評価

  • 観光事業会社(非上場)が保有する担保価値の評価
      観光事業会社(非上場)が保有する物件(25物件)の担保価値把握のための不動産鑑定評価(正常価格)

  • 生鮮食品卸業者(非上場会社)が保有する冷蔵倉庫
      生鮮食品卸会社(非上場会社)の保有する事業用物件(冷蔵倉庫)の早期売却を前提とした不動産鑑定評価(正常価格、特定価格)

  • 複数店舗運営企業(非上場会社)が保有する事業用物件、賃貸物件等の不動産鑑定評価
      複数店舗運営企業の保有する事業用物件、賃貸物件等のロードサイド物件(20物件以上)の企業再生のための不動産鑑定評価(正常価格、特定価格)

  • 大証二部上場企業(化学業)が購入する本社隣接物件
      大証二部上場企業(化学業)が購入する本社隣接物件の不動産鑑定評価(正常価格)

  • 観光事業会社(非上場)が保有する担保価値の評価
      観光事業会社(非上場)が保有する物件(4物件)の担保価値把握のための不動産鑑定評価(正常価格)

  • その他多数




    ご参考リンク

    不動産売買事例データベース:J-REIT.NET
    弊社が運営する不動産(J-REIT、上場企業)の売買事例データベースです。


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